住宅ローン返済比率は「手取りの25%」が安全な理由

住宅ローンの借入額を考えるとき、「年収の25%までなら安全」という目安をよく見かけます。

ただ、ここでいう年収の多くは額面(税金や社会保険料を引く前の金額)です。

わたしは住宅ローンのご相談やライフプランの作成で、「手取りの25%以下」を安全なラインとしてお伝えしています。

理由はシンプルで、この十数年で、額面と手取りの差が広がっているからです。

この記事では、わたしがFPとして独立した2009年と2026年を比べ、その根拠を数字でご紹介します。

わたしがFPとして独立した2009年ごろ、住宅価格はリーマン・ショック後の不動産市場悪化の影響で、今と比べるとかなり割安でした。

相談者の皆様が借り入れる住宅ローンの額もそれに応じて少なくて済んだため、収入に占める住宅ローンの返済額の割合は低かったです。

勤め先が倒産したり、解雇されたりしない限りは返済に困ることはない、というご家庭ばかりだったと思います。

しかし現在は、不動産価格が大幅に上昇し、低かった住宅ローン金利も上昇傾向です。

物価上昇に賃金上昇が追いつかない、家計にとってかなり厳しい状況にあります。

これから先、住宅ローンを返済していけるかどうか、住宅ローンを借りる人たちの不安はとても大きなものとなっています。

平均年収は増えた。でも物価で割り戻すとほぼ横ばい

国税庁の「民間給与実態統計調査」によると、会社員の平均給与は次のとおりです。

※2026年分の統計はまだ公表されていないため、最新の令和7年分(2026年9月公表)を使っています。

額面だけを見ると、約2割増えています。

ただし、2009年はリーマン・ショック直後で給与が大きく落ち込んだ年でもあります。

同じ期間に、物価(消費者物価指数)は約17%上がりました。

物価で割り戻すと、額面年収の伸びはわずか+2.4%。

実質的には、ほとんど増えていないのです。

社会保険料の負担は12.9%→15.6%に

一方で、給与から天引きされる社会保険料は、この間に大きく上がりました(会社員の本人負担分、兵庫県の協会けんぽ・40〜64歳の場合)。

平均年収で計算すると、社会保険料は年約53万円→約76万円。

額面に占める割合は12.9%→15.6%になりました。

手取り率は80.2%→77.9%に下がった

所得税は、2026年の税制改正で基礎控除が大きく引き上げられたため、2009年よりむしろ少し軽くなっています。

それでも、社会保険料の増え方を埋めきれていません。

さらに、手取りを物価で割り戻すと、2009年より▲0.6%。

額面が80万円以上増えても、実際に使えるお金は増えていない計算です。

なお、同じ年収で比べても、2026年の制度のほうが手取り率は1〜2ポイント低くなります(年収300万〜750万円で試算)。

「額面の25%」は手取りの何%にあたるのか

ここが本題です。

返済比率25%を、額面と手取りで比べてみます。

「額面の25%」で借りると、手取りに対しては3割以上を返済に回すことになります。

しかも、その差は2009年より広がっています。

同じ「25%」という言葉でも、額面を基準にすると、家計の実際の負担は昔より重くなっているのです。

住宅ローンの返済は、ほかの支払いよりも優先しなければなりません。

ところが、収入に占める住宅ローンの返済が大きいと、お子さんの成長に合わせて増えていく教育費や、病気・事故などで一時的に収入が途絶えたときの医療費・生活費など、住宅ローンの返済よりも優先せざるを得ない支出が出てきたとき、住宅ローン破綻ということがあり得ます。

わたしのところにご相談にみえた方で多かったのは、お子さんの教育費が想像以上に高額で、お金に余裕がなく、住宅ローンの返済が厳しいというご相談でした。

家計の見直しをしようにも、削ることができる支出がほとんどない。

余裕がなさすぎるため、蓄えもできない。

そんな状況まで追い込まれていました。

原因は、住宅ローンの借り過ぎでした。

こういう状況になる方は、金利上昇とともに今後かなり増えていくと思います。

できるだけ早めに家計を厳しめに見直し、金利上昇による住宅ローン返済の負担増に備えなければなりません。

消費税まで考えると、さらに重くなる

消費税は2009年の5%から、今は10%(食料品などは8%)です。

手取りの7割を消費税のかかる買い物に使うと仮定すると、消費税の負担は年約11万円→約23万円。

消費税を除いた「実質的な手取り」で見ると、額面25%の返済は32.2%→34.1%にあたります。

※消費税の計算は仮定を置いた目安です。物価の上昇には消費税の増税分も含まれているため、物価の話と重ねて足し合わせることはしていません。

まとめ

• 額面年収は増えたが、物価で割り戻すとほぼ横ばい
• 社会保険料の負担率は12.9%→15.6%に上がり、手取り率は80.2%→77.9%に下がった
• 「額面の25%」の返済は、手取りの約32%、消費税まで考えると約34%にあたる

住宅ローンは30年、35年と続く長い約束です。

これからも社会保険料は簡単には下がらないと考えられます(子ども・子育て支援金も段階的に引き上げられる予定です)。

だからこそ、わたしは「手取りの25%以下」を安全な目安としておすすめしています。

※「25%」は法律などで決められた基準ではなく、家計を守るための目安です。教育費や老後資金の準備まで含めて考えることが大切です。

次の記事:家を持つ負担は、返済額だけではありません

手取りが目減りする一方で、家を持つための負担そのものも重くなっています。

修繕・設備交換の費用(見えにくい住居費)と、住宅ローン金利の上昇については、次の記事で詳しく解説しています。

次の記事:住宅ローンの見えにくい負担 修繕費と金利の上昇

「わが家の手取りなら、いくらまで借りても大丈夫?」と気になった方は、ライフプランをつくって確かめてみましょう。